Antecedentes De La Actividad Registral Inmobiliaria
En la edad media los propietarios de bienes inmuebles eran los que poseían la mayor cantidad de bienes inmuebles, los políticos, reyes, la iglesia y los terratenientes. Debido que esto era no existían registro de traspasos ya que no se necesitaba por ser ellos los únicos dueños.
EGIPTO.
Las transacciones sobre bienes inmuebles las documentaba un funcionario con el único propósito de la imposición de un tributo, para el traspaso de dichos bienes se requería de un llamamiento a los propietarios y a los vecinos quienes tenían conocimiento de quienes eran los dueños y se les pagaba con una moneda.
GRECIA.
Al igual que Egipto eran los vecinos los que comparecían. Sin embargo intervenía el MNEMON (Notario). Otra forma era mediante PREGONEROS o también Carteles expuestos al público. Otra forma era sobre el inmueble ya sea en una piedra o en una tabla se consignaba que el dueño le debía a una tercera persona y así un futuro comprador sabia lo que se debía.
ROMA.
La transmisión y constitución de derechos reales se dividía en:
1 LA MANCIPATIO: esta constituía un acto ritual ante testigos, estos actúan como un registro viviente en la memoria de los mismos ya que hacían notoria la conexión entre el adquiriente y la cosa adquirida.
2 LA IN IURE CESSIO: esta era igual a la mancipatio solo que se verificaba ante un tribunal ya no ante testigos.
En el ano 530 Justiniano establece la TRADITIO que era la entrega física de la cosa sin embargo este carecía de seguridad ante terceros interesados ya que estos no tenían conocimiento alguno sobre la cosa.
ALEMANIA.
El acto transmisivo era un contrato real, un negocio que se cumplía sobre el inmueble, con el consentimiento y la entrega de la cosa se realizaba inherente de testigos dentro de los cuales debía haber menores de edad, con el objetivo de que perduraría mas tiempo en su memoria los estimulaba mediante bofetadas y jalones de pelo.
En la alta edad media se aseguraban los negocios sobre inmuebles mediante una carta escrita, las iglesias y monasterios empleaban libros donde se copiaban los documentos referentes a propiedades. Otros libros guardaban los originales a manera de protocolo. En 1153 se creo el primero de estos libros por los Escribanos este libro pertenece a la Iglesia de San Martín en Colonia Alemana.
ESPANA.
En 1539 se inicia la publicidad de gravámenes mediante un libro y con ello se protegía a los compradores, la característica principal de estos libros era que solo el registrador podía verlos y daba fe si existían o no gravámenes.
En 1768 se aprueba el reglamento que establecía las contadurías de hipotecas (actual antecedente del registro de la propiedad de España), en estos se llevaban libros por separado por cada municipio y se tomaba razón en forma de encasillado con los datos relativos a los otorgantes el acto o contrato y a la descripción de los bienes.
En 1861 se emite la primera ley hipotecaria la que le daba al registro de la propiedad una organización independiente de la administración pública.
GUATEMALA.
El código civil de 1877 recogió normas relativas al registro civil y al de la propiedad, con el actual código civil Decreto 106, el registro civil pasaba a depender de las Municipalidades quienes nombraban a sus registradores civiles, en las cabeceras departamentales el registrador civil debía ser Abogado y Notario colegiado activo y se le otorgaba fe publica.
En dicho código se estableció que el estado civil de las personas se probaba con la Certificación de la partida y en caso de omisión o destrucción de las partidas se les facultaba a acudir ante Juez competente para la reposición de estas, siendo prueba contundente las partidas eclesiásticas.
En 1768 el Rey de España, Carlos II fundo un registro llamado REGISTRO HIPOTECARIO el cual es el antecedente del actual registro de la propiedad creado el 15 de septiembre de 1877 por Justo Rufino Barrios, entrando en vigencia ese mismo ano el primer código civil.
Se establecieron 3 registros:
1 Guatemala
2 Quetzaltenango
3 Jutiapa (desaparecido)
Anteriormente solo se registraban gravámenes y a partir de esa fecha ya se inscribía el dominio sobre los mismos.
Con la entrada en vigencia del decreto ley 106 el primero de julio de 1964 se empieza a inscribir y registrar bienes muebles identificables y derechos reales sobre los mismos.
Actualmente el registro de la propiedad de la zona central, se encuentra establecido en la ciudad de Guatemala, y en Quetzaltenango esta el segundo que tiene jurisdicción en:
1 Quetzaltenango
2 Huehuetenango
3 Quiche
4 San Marcos
5 Totonicapán
6 Solola
7 Retalhuleu
8 Suchitepequez